Встреча в верхах: на крыше многоэтажки застройщики рассказали про рынок жилья в Пскове
В преддверии дня строителя «Комсомольская правда-Псков» начинает новый интересный проект «Встречи на высоте», посвященный вопросам развития Пскова, застройки и того, как наш город будет жить и развиваться.
Для того, чтобы найти ответы на эти вопросы, мы пригласили застройщиков, проектировщиков и профильных чиновников на пресс-конференцию, которая состоялась на крыше высотки по Рижскому 70.
Нашими гостями стали вице-губернатор Александр Кузнецов, курирующий вопросы строительства и ЖКХ, а также и.о. начальника градостроительного управления Пскова Андрей Изюмов. Нашу пресс-конференцию посетил владелец фирмы «ПИК» Ян Лузин. От компании «Эгле» выступил Роман Кухи. Компанию «Реставрационная мастерская» представляли Андрей Монин и Владимир Иванов. От «Института Псковгражданпроект» присутствовал Аркадий Гинделес.
Естественный прирост
Первый вопрос, которые задали журналисты нашим гостям, это куда и как растет город.
- Псков сегодня – это динамически развивающийся город, он прирастает по 100 кв метров в год, - приводит цифрыАлександр Кузнецов. - По области объемы жилищного строительства тоже увеличиваются. В прошлом году сдали 200 кв метров жилья. В Борисовичах до 2016 года должны сдать 500 кв метров жилья. Будут отстраиваться 12-й и 14-й микрорайоны. Город начинает разрастаться.
Чиновник добавил, что такой большой микрорайон как Борисовичи должен быть обеспечен транспортной и социальной инфраструктурой. Будут построены две школы и три детских садика, к тому же рядом с микрорайоном строится Северный обход, что позволит разгрузить траффик.
Приоритет в застройке сейчас отдается Запсковью, - добавляет Андрей Изюмов. – Утвержден проект планировки 14 микрорайона (границы улицы Инженерная-Юности), он помимо многоэтажного строительства предусматривает строительство школы, детского сада и детского бассейна. Принято решение о разработке проекта планировки 15-го микрорайона – это улица Юности и противоположная сторона 12-го микрорайона. В дальнейшей перспективе будет разрабатываться район Митрохово. Что касается точечной застройки, то разрабатывается проект планировки Овсище. Это – большой микрорайон, но с наличием свободных территорий. Проектом планировки будут намечены функциональные зоны; запланировано строительство детского сада. Таким образом, решается вопрос о недопустимости точечной застройки в данном микрорайоне. А вот на Завеличье для строительства свободных территорий нет.
Одна из границ 15-го микрорайона – это Сиреневый бульвар. Александр Кузнецов сообщил, что срок аренды этого участка закончился, и теперь он будет выставляться на торги. Цена аренды составляла больше 100 млн рублей.
- Новая цена должна устроить наших застройщиков, которые понимают проблематику псковского рынка, и не будут замораживать проекты. Хотелось бы, чтобы именно наши компании освоили этот участок. Кстати, этот участок полностью инженерно подготовлен, таких участков в городе единицы.
- Нашей компанией была разработана документация на этот район, она прошла публичные слушания и ее можно восстановить, - добавил генеральный директор «Псковгражданпроекта» Аркадий Гинделес.
Ян Лузин, возвращаясь к тебе застройке города, сказал, что основной вектор застройки, по его мнению, это Борисовичи.
- Хочу добавить, что то, что происходило в советское время, можно назвать градостроительной политикой, - считает предприниматель. - То, что происходило после смены строя – просто застройка или даже освоение земельных участков. Фактически строились одни жилые дома, с появлением нового руководства области – Андрея Турчака, вернулась градостроительная политика. Появляются не только жилые дома, но и социальная инфраструктура. Реконструируются сети, проводится электро- и водоснабжение. Такого никогда раньше не было. Это будет тренд в дальнейшем. Именно так и должны застраиваться города.
Жить комфортно
– Нужно понимать, что территория осваивается, прежде всего, для населения, - подчеркивает Роман Кухи. - Она должна быть комфортна. В Псковском районе – на улицах Никольской и Владимирской к 1 сентября мы сдадим детский сад на 130 мест, планируем для детей построить там спортивный комплекс. Мы выполняем застройку по своему генплану и обещаем и дальше строить так, чтобы людям комфортно было у нас жить.
- У нас есть интересный проект, - вступает в обсуждение представитель «Реставрационной мастерской» Андрей Монин.
- Поселок Писковичи – не является в чистом виде городским районом, но по своей транспортной доступности он может конкурировать с развитыми районами (11 минут на машине до площади Ленина, плюс автобус №18). Многие псковичи рассматривают возможность переезда в условно отдаленный район. Мы бы хотели привлечь внимание к этому проекту. У нас есть много интересных предложений.
Эх, дороги, эх, квартиры!
Один из важнейших вопросов, это траффик: город растет, пробки неизбежны. На него взялся ответить Александр Кузнецов:
- Псков хоть и небольшой город, но он стал задыхаться в пробках. Недавно был объявлен тендер на проект о развитии движения по городу. Точечно расширять дорогу или ставить светофор — на самом деле этого делать нельзя. Нужно один раз разработать транспортную схему города, к концу года проект будет разработан. Будут проведены публичные слушания, чтобы все понимали, какие улицы будут расширяться, куда мы будем прирастать.
Вице-губернатор добавил, что вокруг Пскова уже строится объездная дорога — Северный обход. В этом году начнется строительство Восточного обхода — это дорога позволит грузовому транспорту объезжать Псков, минуя Кресты. Чиновник оценил помощь движения «Убитых дорог», которые предлагают точечные решения проблем с пробками.
Журналисты поинтересовались и уровнем цен на квартиры. Не завышены ли они (говорят, что реально метр стоит 25 тысяч), и сколько будет стоит квадратный метр в ближайший год-два.
- Пустая коробка без сетей стоит около 28 тысяч, - поясняет Ян Лузин. - Но это - чуть больше половины стоимости дома. Внутри надо сделать отделку мест общего пользования, всю инженерную инфраструктуру. Провести электричество, воду, сделать канализацию. Коробка должна стоять на фундаменте - иначе дом не будет стоять. Плюс кровля, фасады – если собрать всё вместе, то это больше 30 тысяч за метр без сетей. Если застройщик уложится в себестоимость 35-36 тысяч, это считается хорошо. В Новгороде метр стоит 45-50 тысяч, в Архангельске — 60 тысяч. При освоении большой территории застройка может быть убыточной, проект окупается только при продаже последних домов.
Прозвучал вопрос и о качестве строящихся домов.
- Я считаю, что все наши участники предоставляют достойный и качественный продукт, и и панель, и кирпич, и кирпичный монолит, - говорит зам директора по производству «Реставрационной мастерской» Владимир Иванов. - Но мое мнение, самый интересный материал – это кирпичный монолит, интерьеры имею возможность свободной планировки, что позволяет сделать квартиру индивидуально под заказчика. Можно хоть все комнаты объединить в одну, если захочется. Что касается стоимости квадратного метра, то я вижу вариант удешевления в ресурсе областной администрации. Земля под застройку обычно дается без сетей, а в некоторых регионах – с сетями. Все магистрали приходится тянуть, это ложится в стоимость квадратных метров. Дешевле жилье точно стоить не будет, учитывая налоги и инфляцию, думаю, если сейчас в среднем стоимость новостроек в районе сорока, то через год она поднимается до пятидесяти тысяч.
Александр Кузнецов добавил, что область должна увеличить темпы жилищного строительства — это снизит или хотя бы поможет оставить цены на том де уровне. Он добавил, что готов поспорить с застройщиками и не считает, что их «пояса затянуты дальше некуда». Чиновник заявил, что администрация сделает все возможное, чтобы цены не росли.
Скупой платит дважды
- Один из способов снизить стоимость строительства — это хороший проект, - уверяет Аркадий Гинделес . - К сожалению, только Москва и Санкт-Петербург поняли это, в основном по стране застройщики экономят на проекте, но проект — это не статья экономии, это инструмент для экономии в дальнейшем. У нас есть реальный случай, когда благодаря проекту на 10-этажку ушло меньше арматуры, чем на соседний трехэтажный дом! Я призывал бы всех задуматься об этом. Не пытайтесь экономить на проекте, а с его помощью уменьшайте реальную стоимость дома.
- На хороших архитекторах тоже не стоит экономить, это тоже приводит к плачевным результатам: жилье становится некомфортным, фасады покупателям не нравятся. Жить там хуже и, как правило, дороже, - уверен Аркадий Гинделес.
Ещё на пресс-конференции прозвучал философский вопрос о том, что население города плюс-минус 200 тысяч, а жилье раскупают влет. Кто все эти люди и откуда деньги?
Коллективно наши спикеры пришли к мнению, что раз покупают, значит, у людей появился доход, да и ипотека помогает. Вдобавок, люди приезжают из районов в центр и им тоже нужны квартиры. Также ещё со времен Союза существует отложенный спрос. Семьи стараются улучшить свои жилищные условия.
Возвращаясь к теме цен, Ян Лузин отметил, что в 2007-2008 году цены на жилье росли как мыльный пузырь: по 40% в год. Но кризис 2008 года расставил все на свои места. К счастью, строительная сфера вышла из рецессии и цены соответствуют действительности.
Роман Кухи добавил, что сейчас цены растут на всё: стройматериалы в год дорожают на 20-25 %, строительные механизмы — на 30-40%, растут и банковские кредиты и зарплаты рабочих.
- При таких тенденциях, - считает Ян Лузин, - через 1,5-2 года цена за метр приблизится к 50 тысячам в центре и 40- в новостройках.
На вопрос об аквапарке бизнесмен добавил, что были сложности с выносом ЛЭП и инженерными коммуникациями, но сейчас проект находится в графике и будет сдан в 4-м квартале следующего года.
На вопрос СМИ о дислокации индивидуальной застройки ответил Андрей Изюмов.
- В городе определены участки под индивидуальную жилую застройку – это поселки Павшино, Терехово, Силово-Медведово – расположенные в районе улиц Инженерная, Труда, поселок Пожигово в районе объездной дороги. На сегодня для многодетных семей сформировано порядка 150 участков. Данные участки расположены вблизи существующих дорог и линий электропередач.
Головная боль
Также всех присутствующих интересовала судьба ветхих домов, а также споры вокруг точечной застройки центра.
- Отвечу сразу на примере Гражданской, 19, - говорит Андрей Изюмов. - Дом расселен, земельный участок с торгов приобретен ЗАО «ДСК»— там сейчас строят многоквартирный дом. Льва Толстого, 9 - дом расселен, земельный участок с торгов предоставлен под гостиницу. Под всеми ветхими и аварийными домами сформированы земельные участки, но они не значительной площадью, и по этому использовать под жилье невыгодно застройщику. На торгах эти участки идут очень тяжело: много ограничений по зонам охраны объектов культурного наследия. Земельные участки под ветхими домами в центральной части города очень непривлекательны для инвесторов.
- Они будут стоять памятниками ветхому жилью, - выкрикнул кто-то из толпы.
- Это — боль для нас, - констатирует Александр Кузнецов. - Граждане переезжают, а дома и участки не используются. Мы не знаем на сегодняшний день, что вообще с этим делать.
Но выход есть — застройщики предложили сделать план высотных акцентов города, как это сделано в Перми, как это было в Москве с 7-ю сталинскими высотками. Можно объявить творческий конкурс, нужно сделать проект планирования территории с учетом имеющегося генплана застройки города. Тогда проблема точеных застроек уйдет навсегда.
Участники встречи решили, что подобное мероприятие нужно провести ещё раз. А КП ждет ваши вопросы по теме строительства на нашем сайте и приглашает в "Тур по Новостройкам". Тел. (8112) 702-042
Благодарим директора УК "Новый мир" Игоря Лебедева за предоставленную площадку для проведения конференции.
На правах рекламы
