Какие документы должны быть у продавца квартиры
Наличие требуемой суммы и подбор подходящего варианта – не единственные задачи покупателя недвижимости. Главное - максимально обезопасить себя и своих близких от сюрпризов при покупке недвижимости. Ведь, как известно, ошибки в таких сделках стоят очень дорого.
Далеко не каждый день нам приходится покупать недвижимость. Чаще всего через этот процесс семья проходит один или два раза в жизни. Поэтому для человека, планирующего покупку, этот, казалось бы, приятный и радостный процесс, нередко перерастает в настоящий стресс. Причина этого - элементарная нехватка знаний. Продавец, как и покупатель, не могут и, собственно, не должны быть специалистами в сфере недвижимости. Недостаток знаний с одной или обеих сторон нередко становится причиной длительных судебных тяжб и разбирательств, избежать которых можно, передав представление своих интересов в сделке профессиональному риэлтору. Но, даже доверившись специалисту, покупателю лучше знать перечень документов, которые должны быть у продавца квартиры.
Как бы ни хотелось, но стандартного пакета документов, необходимых для покупки недвижимости не существует. Каждый случай индивидуален. Но базовый набор документов, который должен быть у продавца состоит из:
- правоустанавливающих документов. В зависимости от способа приобретения объекта, это могут быть: договоры (купли-продажи, долевого участия, дарения, завещательное распоряжение, договор ренты, мены, приватизации), свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу решение суда, акты органов государственной власти или местного самоуправления о передаче недвижимого имущества в собственность физических или юридических лиц и т. д.
- документов, подтверждающих право и отсутствие обременений.
Помимо правоустанавливающего документа, стоит запросить у продавца «вторички» выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), удостоверяющую регистрацию права собственности (до 15 июля 2016 года функцию этого документа выполняло свидетельство о регистрации права собственности).
В выписке из ЕГРН отражаются достоверные данные о владельце объекта, наличии у него ограничений дееспособности или их отсутствии, а также обременения и ограничения, наложенные на жилое помещение. Это могут быть: наличие ипотеки, нахождение жилья в залоге, существующее судебное решение о наложении ареста. В идеале, такую выписку следует получать за сутки до оформления сделки купли-продажи.
Количество собственников проверяются также в выписке из ЕГРН, а количество прописанных в квартире лиц - в архивной справке. В случае если первоначально квартира приобреталась с использованием ипотечного кредита и он еще не погашен, потребуется получение согласия банка на продажу и, в некоторых случаях, переоформление кредита. В некоторых случаях (если участники сделки кредитуются в разных банках, например) согласование ее совершения с банком может стать весьма затруднительным и тут без помощи профессионала не обойтись.
- документов самого продавца: не лишним будет проверить действительность паспорта продавца. Сделать это можно на сайте МВД. Если сделка совершается по доверенности, ее действительность можно проверить на сайте Федеральной Нотариальной Палаты.
- технических и прочих документов.
Чтобы проверить фактические характеристики объекта стоит запросить технический и кадастровый паспорт. Информация их технического паспорта на жилое помещение позволит выявить возможные незаконные перепланировки и иные конструктивные изменения, ответственным за которые автоматически станет новый собственник.
Наличие в списке собственников недвижимости лиц до 18 лет, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан требует согласования с органами опеки и попечительства. В противном случае, такие сделки могут быть оспорены в судебном порядке.
Если квартира находится в долевой собственности, чтобы избежать тяжб в будущем, покупателю лучше запросить у продавца письменные отказы других собственников от права преимущественного выкупа. Поскольку такие сделки с 1 января 2016 года подлежат обязательному нотариальному удостоверению, отказ тоже лучше оформить у нотариуса.
Кроме этого, не лишним будет проверить: верность оформления недвижимости в случае ее приобретения с использованием средств материнского капитала, отсутствие задолженности по коммунальным платежам, налогам и взносам за капитальный ремонт.
