Владислав Абрамов: Мы не экономим ни на себе, ни на людях
Закончились новогодние праздники, пришла пора воплощать в жизнь намеченные планы. В постпраздничном эфире ПАИ-live ведущий проекта Александр Машкарин пообщался с генеральным директором «Псковжилстроя» Владиславом Абрамовым и узнал, что помогает компании успешно достигать своих целей и двигаться вперед, каков прогноз цен на недвижимость в наступившем году и в чем заключается секрет конкурентоспособности на псковском строительном рынке.
Цепь взаимосвязей
– Для начала давайте поговорим о том, чего в 2020 году удалось достигнуть компании, какие проекты были осуществлены. И, наверно, главный вопрос: сколько новоселов вы осчастливили в прошедшем году?
– Говоря откровенно, я даже еще не приступал к подсчетам новоселий. Пока этих данных у меня нет, хотя они есть, надо просто их все собрать в кучу. Мы сдали в прошлом году больше 50 тысяч квадратных метров – это в среднем около тысячи новоселий. Но я это говорю приблизительно. План на прошлый год мы выполнили и даже некоторые дома не сдали, оставили на следующий год для того, чтоб слишком высоко не прыгать, потому что падать больно.
– Распределяете усилия?
– Да, распределяем усилия. Но и, конечно, надо сказать, что в прошлом году коронавирус очень сильно нас подкосил: мы не смогли нарастить те объемы строительства, которые планировались. Также подкосил нас и в плане проектирования: подрядчики по проектам очень сильно нас задержали в связи с этими условиями. Проектные работы подразумевают взаимосвязь всех проектантов. Если кто-то заболел, какое-то звено вышло из строя – все, весь проект стоит. И мы не успели сделать то, что должны были сделать в прошлом году.
– «Псковжилстрой» на фоне остальных игроков строительного рынка смотрится очень неплохо. Мы с вами говорили в начале пандемии коронавируса о возможных сроках отставания. По отзывам, отставание у вас не такое большое по сравнению с теми сроками, которые вы первоначально заявляли. Благодаря чему удалось придерживаться первоначальных планов?
– Наверно, благодаря слаженной работе коллектива. Слава богу, это одно из самых больших достижений (если не самое большое) в прошлом году – то, что мы собрали коллектив. Мы собрали коллектив единомышленников, у нас есть свой лозунг, своя цель, мы понимаем, куда идем, чего хотим и что требуется для достижения этой цели. И благодаря этому коллективу мы поднимаем компанию. Наверно, все вместе и дает такой результат. Я понимаю, что на фоне остальных компаний, на фоне Псковской области мы выглядим достаточно хорошо. Но этого мало. Этого недостаточно для того уровня, на котором должна находиться наша компания. Поэтому мы работаем, постоянно движемся, обучаемся, делаем ротацию в коллективе, пробуем ставить людей на разные места с разными должностями и обязанностями. За 2020 год никого мы не сократили, а даже нарастили, увеличили штат. Появились новые объекты, которые надо и содержать, и охранять. У нас за 2020 год появилось новое здание, которое тоже нужно содержать. Наверно, одно из таких достижений: мы по истечении 10 лет вышли из подвала, приобрели здание, в котором разместились достойно, комфортно.
Руководитель-перфекционист
– Не все знают, где находится офис «Псковжилстроя»: это Карла Маркса, 42. Это уникальный случай, когда компания находится не в гигантском офисе в центре, а делит одно хорошее, уютное здание с детским садом. Офис «Псковжилстроя» находится на последнем этаже, а все остальные этажи, я так понимаю, занимает детсад?
– Немножко не так. Детсад занимает только первый этаж, второй этаж пустует по одной причине: в детском саду есть спальни, и я хочу, чтоб никто не шумел, не беспокоил детей.
– Второй этаж – прослойка между детьми и взрослыми?
– Да. Пока она пустует, но мы надеемся, что у ЦЛП [Центр лечебной педагогики. - ПАИ] появятся средства и они выкупят второй этаж. Место хорошее, и мы с удовольствием поможем им обустроить полностью и первый, и второй этажи. Но третий этаж, если, конечно, мы им не будем мешать, мы пока оставим себе. Если же будем мешать, то с удовольствием оставим все детям и готовы на это. Мы самодостаточные. Хочу еще отметить то, что глаз радует: здесь были заборы, а сейчас все открыто, прозрачно, мы не прячемся ни от кого, все видно. Потратились на озеленение, еще будем тратиться. Мы должны создать в центре города красоту: нельзя солидной компании, крупному застройщику жить в руинах.
– Судя по тому, что вы говорите, вы руководитель-перфекционист: вроде показатели на рынке хорошие, но вам этого постоянно мало.
– Конечно мало! Мы должны двигаться вперед. Как и в бизнесе, и, наверно, в любом месте, работа должна подниматься по наклонной вверх, это горка. Если человек не идет вперед, он обязательно скатится вниз. И поэтому надо двигаться, двигаться, двигаться. Да, этого мало. У нас очень много планов, очень серьезные планы реорганизации, цифровизации. Мы первые начали работать с RM, «Битрикс» и сейчас будем еще внедрять определенные программы, чтобы производительность труда была увеличена, ускорена, чтобы максимально уйти от бумаг. При этом надо все это защитить, обезопасить. Мы над этим вплотную работаем. Слава богу, эта работа была начата еще в позапрошлом году, и мы во время пандемии смогли работать на удаленке: практически 80 % людей работали на удаленке.
– Это вы про офис говорите, не про строителей?
– Конечно! Строителю на удаленке нельзя кирпич поставить и бетон залить. Я говорю про офис. И могу похвалиться, что за весь период пандемии у нас заболело всего три человека, и то не на производстве. У нас были серьезные затраты на дезинфекцию помещений, везде проводится влажная уборка буквально каждые полчаса.
– Не удивлюсь, если сейчас зайдет, как в фильмах, уборщица со шваброй и начнет уборку.
– Думаю, помощник ее сейчас не пустит, но во всяком случае ручки входных дверей после вашего прихода уже обработали. И когда вы заходили, у вас замерили температуру?
– Да. Прямо на входе в здание нам измерили температуру.
– Да. Вот такие меры безопасности мы внедрили, и я могу со всей ответственностью сказать, что, наверно, мало организаций в Пскове с такой численностью, как в «Псковжилстрое», вот с таким результатом. Подошли мы к этому со всей ответственностью.
Правильная математика
– Какие цели компания ставит перед собой в 2021 году?
– Я не хочу оперировать сухими цифрами. Наша главная цель – сделать комфортное жилье. Мы не будем думать о том, что нужно ввести побольше квадратных метров, сэкономить землю, уменьшить расходы на сети и тем самым уменьшить себестоимость. Мы идем по другому пути: не экономим ни на себе, ни на людях. Мы ищем возможность заработать на дополнительных услугах. У нас есть интересные задумки, мы ими делимся с теми, кто действительно хочет в этом городе создать комфортное жилье для людей. Тем, кто не хочет, один раз предложили, но им это неинтересно. Им интересно, извините, срубить бабло и уйти в сторону. Мы думаем, что это неправильная математика, у нас математика совсем другая. Мы сюда надолго зашли для того, чтобы сделать комфортное жилье для людей. Вы можете даже посмотреть – вот видите, как все красиво, симпатично, достаточно зелени, симпатичные дома, парковки. Сейчас проектируем так, что на каждую квартиру будет одно машино-место, вплоть до того, что на этом машино-месте будем писать, что это машино-место такой-то квартиры. Если у людей нет машин – они могут это место сдавать, это их личное дело.
– Очень часто строительные компании на стадии презентации показывают красивые картинки.
– Да.
– Красиво, зелено – прямо сразу хочется купить и жить в этом будущем доме. Но часто оказывается, что реальность от картинки сильно отличается, и не в лучшую сторону. Вы сейчас мне говорите, что в «Псковжилстрое» все не так, что как оно красиво изображено – так красиво должно быть и в жизни.
– Должно быть, да.
– Вы не боитесь, что компания понесет дополнительные расходы, заработает меньше денег, не покажет прибыль?
– Абсолютно не боюсь. Когда мы начинали работать, я говорил своим работникам: это будет стоить столько-то, продавать мы будем столько-то, вводить мы будем столько-то, – на меня смотрели, вот честно, как на дурака. Они думали: пришел какой-то москвич-идиот и решил нас всех здесь учить. А сейчас они все подходят и говорят: «Владислав Рувимович, да, вы были правы, мы удивляемся, как это все работает. Мы даже не представляли, что такое возможно было». Один из крупных застройщиков вообще мне сказал: «У тебя ничего не получится, и не пытайся». А сейчас идет и отворачивается в сторону. Поэтому знаете что? Не надо бояться. Надо просто делать – и все. И все получится.
Ставка на качество
– В Пскове строительный рынок сложился: есть несколько застройщиков, они в примерно известных долях делят между собой рынок. Есть у вас планы потеснить конкурентов, отвоевать дополнительную долю на строительном рынке? Если да, то за счет чего вы собираетесь это делать?
– Нет, мы не хотим ни с кем воевать, не хотим никого теснить. Мы хотим качеством своей работы заставить их точно так же качественно выполнять свои обязательства перед жильцами, перед дольщиками, которые у них покупают квартиры. Прямо скажу, что у наших конкурентов квартиры хуже, чем у нас. Мы это знаем прекрасно, все об этом знают, это не секрет: по качеству, по всем остальным показателям – по машино-местам, по благоустройству, по доступности – они ниже нас. Об этом говорим даже не мы – это констатирует Российский реестр застройщиков. Мы в 2020 году заняли первое место с нашим жилым комплексом «Балтийская жемчужина». Причем для нас это было новостью, когда пришло письмо и нам прислали грамоту о том, что мы заняли первое место: по качеству, по доступности жилья, по всем показателям – первое место в Псковской области. Мы не собираемся ни с кем воевать, мы просто заставим их строить качественные дома, заставим раскошеливаться, потому что люди должны получать достойное жилье. Что касается расширения, у нас достаточно земель для того, чтобы строить, как минимум на шесть лет: в Борисовичах, в городе, на Сиреневом бульваре, Ленинградском шоссе. На шесть лет у нас точно есть строительство, мы сейчас его проектируем. Вот график – это только Борисовичи и Сиреневый бульвар. Это график проектирования и график строительства домов. На сегодняшний день есть отставание порядка трех месяцев. Будем ускоряться, тем более сейчас проектное финансирование, нам никто не даст право растягивать строительство, иначе мы всю свою прибыль отдадим банкам. Банки и так самодостаточные ребята, на мой взгляд, им наши деньги не нужны. Поэтому надо будет быстро строить – и мы это делаем.
– Есть такой миф, что раз ваша компания с государственным участием, то у вас есть преференции от государства. Оказывает ли вам государственная, региональная исполнительная власть какие-то дополнительные услуги, преференции, выделяет ли вас среди остальных застройщиков?
– Нет. И застройщики, наши конкуренты, прекрасно знают, что у нас нет никаких преференций. Более того, мне намного сложнее работать, потому что у нас государственное участие: лишнее не скажи, того не поругай, со всеми надо вежливо общаться, ни в коем случае не накликать беду, потому что ты государственный человек, ты должен быть очень аккуратным. Что касается ресурсоснабжающих организаций, у нас такие же условия и даже, мне кажется, хуже, чем у коммерческих, стопроцентно частных компаний. «Псковжилстрою» сложнее работать на рынке, потому что мы зависим еще от некоторых показателей. Что такое руководить компанией с государственным участием? Да, со мной считаются, да, есть некоторая степень уважения и, может быть, боязни, нет насмешек, которые были в первые месяцы: приехал, сейчас мы его здесь сломаем – он вернется быстренько обратно. Я точно так же с уважением смотрю на оппонента, потому что понимаю: у каждого есть своя работа и каждый должен делать свое дело. Я открыт, честен со всеми, у нас нет политических хитринок, всегда всем говорю в лоб: я защищаю только интересы «Псковжилстроя», ничего личного. Преференций у нас на самом деле нет. Может быть, раньше в какие-то годы это и было – на сегодняшний день абсолютно никаких преференций!
– То есть на рынке нормальная здоровая конкуренция.
– Конечно! Нормальная здоровая конкуренция.
Политика сдерживания
– Традиционно в январе все ждут двух вещей – новых законов и роста цен. Ваш прогноз: как будут вести себя цены на недвижимость в 2021 году?
– Цены в 2021 году уже выросли, и достаточно высоко. Я, правда, прогнозировал, что рост цен будет, но не думал, что такой большой. Думал, что это будет постепенно и к концу 2021 года выйдет на те цены, которые уже есть сейчас. Так понимаю, наши застройщики из жадности решили их поднять раньше времени. Я не вижу у них оснований для того, чтоб поднять цены до такой степени. Понимаю, что банки дают сейчас средства под проектное финансирование и обязывают держать определенную стоимость для того, чтоб обеспечить свои риски. Но если у застройщиков такая высокая стоимость, значит, они показали высокую себестоимость, что не является действительностью.
– Вы имеете в виду в том числе и «Псковжилстрой»?
– Нет, «Псковжилстрой» на тех же условиях, в той же рыночной категории держит цены, которые были до Нового года. Мы пересмотрели некоторые позиции в августе-сентябре в связи с новыми условиями: мы не предполагали, что дополнительные затраты будут высокими, и нам надо было это компенсировать, иначе мы бы просто ушли в ноль или в минус. Поэтому мы немножко подняли цены, да и спрос, в принципе, подстегнул и помог нам в этом плане. И все, в сентябре цены не поднимали.
– Как долго вы сможете удерживать нынешнюю цену?
– До мая все по старой схеме, мы их будем держать. Новые же дома будут идти по схеме проектного финансирования на эскроу-счета, и мы держать эти цены уже не сможем – немножко поднимем. Но сейчас есть договоренность с банками и уже выстроился ценовой сегмент, который устраивает и банки, и нас, и даже один дом практически на 80 % забронирован по тем ценам, по которым мы предполагаем продавать квартиры: они все равно ниже, чем у наших конкурентов на сегодняшний день. Мы конкурентов мониторим и знаем, что у них жилье намного хуже, чем у нас, а цены все равно выше.
